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11月1日，新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》正式施行。記者特別邀請(qǐng)了山東中誠(chéng)信律師事務(wù)所的王秀峰律師，請(qǐng)他談一下對(duì)新《條例》的看法。
記者：與舊《條例》相比，新《條例》主要有那些變化？
王秀峰：比較新舊《條例》，新《條例》的變化主要體現(xiàn)在：1、明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對(duì)房屋使用人的安置；2、拆遷安置補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算，修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額；3、進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷的行政管理，明確管理程序；4、充實(shí)和完善法律責(zé)任，量化處罰條款，加大對(duì)違法行為的處罰力度。
記者：拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議所產(chǎn)生的糾紛，如何解決？
王秀峰：對(duì)于拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議所產(chǎn)生的糾紛，新《條例》第十六條規(guī)定了該類糾紛解決的程序，該條規(guī)定“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴�！边@包含兩層含義：第一、行政裁決是解決此類糾紛的先置程序，即拆遷雙方當(dāng)事人因房屋拆遷、安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)先由房屋拆遷管理部門或同級(jí)人民政府裁決，對(duì)行政裁決不服的才能請(qǐng)求司法救助。第二、當(dāng)事人對(duì)房屋拆遷管理部門或同級(jí)人民政府裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。該條的規(guī)定與舊《條例》相比，除了拆遷當(dāng)事人收到行政裁決書后向法院起訴的期限與舊《條例》不同之外，其余沒有變化。
記者：新的拆遷補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)與舊《條例》規(guī)定的補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)有什么區(qū)別？
王秀峰：新《條例》的拆遷安置補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)與舊《條例》規(guī)定的有很大的區(qū)別，舊《條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計(jì)算。作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。新《條例》第二十四條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。”第二十五條規(guī)定：“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)”。根據(jù)上述規(guī)定，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換都要考慮到房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。按照新的規(guī)定，貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)際是等價(jià)的。此外，新《條例》在確定了新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，取消了舊《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
記者：在對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那闆r下，新《條例》是如何保障房屋承租人的利益呢？
王秀峰：新《條例》在對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那闆r下，也對(duì)房屋承租人，特別是尚未出售公房的承租人的利益作了保護(hù)，新《條例》第二十七條規(guī)定“拆除租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。對(duì)雙方達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人訂立房屋租賃合同。”舊《條例》第二十四條規(guī)定：“拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變動(dòng)原租賃合同條款的，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改�！陛^之舊《條例》，新《條例》增加了房屋所有人選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償?shù)那疤�，即被拆遷人必須妥善安置承租人或者雙方協(xié)商一致解除租賃關(guān)系，才能獲得補(bǔ)償。如果房屋所有人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系或重新進(jìn)行安置達(dá)不成協(xié)議的，房屋所有人只能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人訂立新的房屋租賃合同。這樣，既保證了對(duì)房屋所有人的補(bǔ)償，又保障了房屋承租人的利益。
記者：新《條例》溯及力如何確定？
王秀峰：關(guān)于新《條例》溯及力問(wèn)題，新《條例》實(shí)施之前，各地的拆遷補(bǔ)償安置仍應(yīng)當(dāng)執(zhí)行舊《條例》，新《條例》對(duì)實(shí)施之前的拆遷補(bǔ)償安置行為沒有溯及力。由于整個(gè)拆遷過(guò)程往往持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，對(duì)跨越新舊《條例》交替時(shí)間的拆遷行為，具體適用哪個(gè)《條例》，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)以房屋拆遷管理部門的拆遷公告為準(zhǔn)。如果公告時(shí)間在2001年11月1日之后的，則適用新《條例》，否則，適用舊《條例》。本報(bào)記者白波
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