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時(shí)下流行“炒股不牢靠，炒房升值高”之說(shuō)，此話(huà)有一定道理。一批普通市民通過(guò)近三年的連續(xù)“炒房”，確實(shí)發(fā)了一筆小財(cái)。今天，當(dāng)越來(lái)越多的市民發(fā)現(xiàn)這個(gè)“真理”之后，熱衷于“炒房”的市民隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，真有一發(fā)不可收拾之勢(shì)。然而，專(zhuān)家們不得不提醒：今日再不分青紅皂白地投資房產(chǎn)，孕育的風(fēng)險(xiǎn)正
在加大。
非“職業(yè)炒手”
金女士是位月收入2000多元的普通職工，三年前把自己一室半戶(hù)的老公房售出，然后以首付13萬(wàn)元的代價(jià)買(mǎi)下40萬(wàn)元二室一廳的商品房。在房子按揭尚未還清時(shí)，她又通過(guò)“轉(zhuǎn)按”的老辦法買(mǎi)下60萬(wàn)元三室一廳商品房。在自己全部存款只剩10萬(wàn)元的情況下，今天她又在考慮用老辦法去買(mǎi)80-100萬(wàn)元的商品住宅。
像金女士這樣的人，既非“大戶(hù)”，又非“職業(yè)炒手”，卻一而再、再而三地把房子越“倒”越大，不愧為精明過(guò)人。但是如果今天她仍執(zhí)意“炒房”的話(huà)，就很難保證其微弱的“資金鏈”能長(zhǎng)期持續(xù)下去。因?yàn)橄鄬?duì)上海市場(chǎng)總體形勢(shì)來(lái)看，目前的房?jī)r(jià)已出現(xiàn)“非理性”狀況了。
事實(shí)上，像金女士這類(lèi)存錢(qián)不多的非“職業(yè)炒手”，在上海普通市民中不乏其人，他們的身影時(shí)時(shí)在樓市的各個(gè)角落出現(xiàn)。這些人大大增強(qiáng)了今天上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，同時(shí)又對(duì)上海房?jī)r(jià)起了推波助瀾的作用。
從眾攀比心理
這批非“職業(yè)炒手”之所以難以止步，主要起始于兩種心理狀態(tài)。
第一是從眾心理。近期市場(chǎng)仍在傳言：“上海房?jī)r(jià)還要大漲，一直漲到世博會(huì)召開(kāi)！”隨著一批批新上市樓盤(pán)逐級(jí)推高房?jī)r(jià)，客觀(guān)上印證了這個(gè)傳言的可信度。于是一批市民緊緊跟隨“大款”和“職業(yè)炒手”一同“炒房”，眼看“過(guò)了這一村，恐無(wú)那一店”，再不快下手就難有機(jī)會(huì)了。此時(shí)，這批人顧不得衡量自己的承受能力，也顧不上對(duì)樓市的細(xì)細(xì)分析，只要抓到籃子里就是菜，結(jié)果房子被一搶而空。
第二是攀比心理。隨著買(mǎi)房市民隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，原來(lái)一批置身局外的市民就會(huì)想：既然有那么多人買(mǎi)房子，房市肯定壞不了；既然大家都買(mǎi)得起，我也不甘示弱。于是立即加入搶購(gòu)房子的行列，這時(shí)候房子究竟值不值這個(gè)錢(qián)也就不重要了。如果排隊(duì)太費(fèi)時(shí)間，假使有一兩個(gè)“黃�！睖惿锨皝�(lái)助上一臂之力，此時(shí)哪怕多付些“好處費(fèi)”他也不在乎了。
非理性操盤(pán)
在市場(chǎng)一片“火爆”的形勢(shì)下，一些全然為了盈利的開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不肯輕易放過(guò)這個(gè)大好時(shí)機(jī)，反正你情我愿，于是一個(gè)勁兒地提價(jià)，直至把房?jī)r(jià)提升到“喉嚨口”。
中心城區(qū)某樓盤(pán)在三月前上市時(shí)，開(kāi)發(fā)商把均價(jià)定在9200元，很快30%的房子被預(yù)訂了。開(kāi)發(fā)商看到房子賣(mài)得如此“火爆”，馬上把均價(jià)提至1.2萬(wàn)元，說(shuō)不把價(jià)格升一級(jí)，就體現(xiàn)不出這個(gè)地段的身價(jià)！結(jié)果樓盤(pán)立即出現(xiàn)“滯銷(xiāo)”，此時(shí)如果再回落房?jī)r(jià)已經(jīng)不可能，開(kāi)發(fā)商只得硬著頭皮再作策劃、再投廣告，樓盤(pán)成本因此水漲船高，銷(xiāo)售進(jìn)入惡性循環(huán)之中。這種現(xiàn)象在今天的上海市場(chǎng)比比皆是。
最近一期《城市管理》雜志撰文分析：
目前住房供應(yīng)的價(jià)格偏離居民收入結(jié)構(gòu)較遠(yuǎn)，而供應(yīng)結(jié)構(gòu)的偏離又在不斷擴(kuò)大，于是在某種結(jié)構(gòu)住房嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況下，使大多數(shù)人誤以為整個(gè)市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)“火爆”。這時(shí)開(kāi)發(fā)商在制定房?jī)r(jià)之時(shí)，不是實(shí)行成本加固定利潤(rùn)的銷(xiāo)售定價(jià)法，而是實(shí)行市場(chǎng)需求定價(jià)法。也就是說(shuō)，能夠賣(mài)5000元的房子，決不賣(mài)4000元，即使成本只有3000元，總之盡一切力量實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)的最大化。
今天，樓盤(pán)的大部分利潤(rùn)已被開(kāi)發(fā)商拿在手里，而且只要市場(chǎng)繼續(xù)“火爆”，開(kāi)發(fā)商還將抓取更多的利潤(rùn)。這樣，原本資金就不多的普通市民如果再繼續(xù)“炒房”的話(huà)，家庭“資金鏈”斷裂就不是一句空話(huà)了。
青山 解放日?qǐng)?bào)
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