溫州人對上海房產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，套利求現(xiàn)所占比重削弱，消費(fèi)型購房逐漸升溫，未來10年內(nèi)，溫州每年將有300億元民間資金“砸”向上海樓市……
一、普通百姓“鯨吞”上海樓盤
來自2004“時尚之都”溫州房展會的信息顯示，在三天展會14.6億元的成交總額中，上海各類樓盤的總成交額達(dá)到8.7億元，與去年8個億不到的成交額相比，同比上升了10%左右。
值得關(guān)注的是，來自銷售商的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，此次展會上上海樓盤的買家，大多為異地置業(yè)的普通溫州百姓，從其購買行為看并非專業(yè)“炒家”。而且，此次赴溫參展的上海房產(chǎn)，絕大多數(shù)為在上海同檔樓盤中品質(zhì)一般或滯銷的項(xiàng)目，就這樣的項(xiàng)目竟然一度成為展會上的熱銷樓盤，讓人不由得不為溫州人超強(qiáng)的“消化”能力而驚嘆。
本屆房展還透露出這樣一種消費(fèi)趨向：溫州購房人正由以專業(yè)炒家和“購房團(tuán)”為特征的投機(jī)性購房，向分散性的投資消費(fèi)型購房轉(zhuǎn)變。也就是說，套利求現(xiàn)不再是溫州購房人的唯一目標(biāo)。
二、上海物業(yè)20%以上姓“溫”
溫州人對上海情有獨(dú)鐘，一方面是情感、文化因素，一方面是利益因素。早年闖南洋的溫州人，無法和國外移民廳官員講清楚籍貫，只好說是上海人。如今雖然富甲一方，但溫州人對上海的環(huán)境、教育資源、生活方式、海派文化和國際化的平臺依然難以割舍。某種程度上，上海已成為溫州人潛意識中的“心靈家園”。
從現(xiàn)實(shí)利益出發(fā)，上海作為一個國際大都市，近年外來人口呈逐年增長之勢，外來人口的增多必然產(chǎn)生住房、生活等需求，加上1000多萬上海人日漸增長的物質(zhì)、文化需求，加上俯拾皆是的各種商機(jī)，這些都為天生會經(jīng)商的溫州人提供了廣闊天地。上海從來不缺乏概念，這是全國任何一個城市，包括溫州都遠(yuǎn)不能及的，上海要發(fā)展就離不了資金，而溫州人恰恰有錢、有魄力，所以溫州人，確切說是溫州資本奔上海是天作之合。在此次展會上，上海的樓盤搶得六成市場份額，足見上海樓盤的競爭力所在。參展期間，記者隨機(jī)調(diào)查了將近兩百名溫州人，幾乎有八成的受訪者表達(dá)了期望在上海置業(yè)或生活的愿望，其中既有年輕人，也有老者。溫州人對上海樓市的熱衷可見一斑。
在溫州購房團(tuán)出現(xiàn)以前，溫州客就一直是上海高檔樓盤的強(qiáng)勁買家，很多樓盤的買家中溫州客占到了50%以上。據(jù)上海有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2002年溫州人在滬購買的商品房，占到了外地客戶在滬所購商品房總量的3成以上，約占本市總購房量的20%。按溫州人不事張揚(yáng)的做事風(fēng)格分析，實(shí)際購房數(shù)可能遠(yuǎn)不止于此。
三、30萬購房大軍令人生畏
溫州人自古就有買房的傳統(tǒng)，很少有人炒股，因?yàn)楣善边@個東西是虛的，他們寧愿去買一套房子來增值。房展會上，家住溫州鹿城區(qū)的趙先生告訴我們：”目前溫州市區(qū)的房價已漲到1萬左右，接近上海市中心的價位，在溫州市區(qū)買房，無論房子品質(zhì)，還是升值空間都不如上海。一方面，我非常喜歡上海，在上海的江浙人較多，不會有任何生活不便，去北方難免生活不習(xí)慣。另外，在上海買一套房子，即便不考慮自己，單單為子女今后能生活在上海，受到更好的教育，也劃得來。”來自甌北地區(qū)的傅女士也非常喜歡上海，每月要去幾次，并常和家人到第一百貨和華聯(lián)商廈購物。據(jù)調(diào)查，王先生和傅女士這樣的情況在溫州百姓中相當(dāng)有代表性。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前溫州總?cè)丝?50萬，約200多萬戶，另有20萬溫州人常年在上海經(jīng)商，還有40萬海外溫商，在未來10年內(nèi)，溫州將迎來一個房產(chǎn)消費(fèi)高峰。改革開放后富起來的一代溫州人年齡多集中在35-48歲之間，其子女在10年內(nèi)將陸續(xù)上大學(xué)和就業(yè)，而相當(dāng)多溫州人都把為子女在上海購置一處房產(chǎn)作為計(jì)劃中的目標(biāo)。假設(shè)10%的家庭在上海購房(每十戶溫州家庭中有一戶)，那么就有20萬套的上海住宅需求量；另外，20萬在上海的溫州人中相當(dāng)一部分人，也將在未來若干年內(nèi)完成在上海置業(yè)的夙愿，其中相當(dāng)多數(shù)人有購買三四套房的能力，假設(shè)每人購買1次房產(chǎn)就是20萬套。這樣，溫州人對上海住宅總需求量將達(dá)到30-40萬套，再加上40萬海外溫商中一部分人為將來回國定居購置的房產(chǎn)，以及溫州人在上海購置的商鋪、寫字樓和專業(yè)炒家的炒樓資金，那么未來10年內(nèi)，如果一切按市場利好因素發(fā)展，溫州人將有三千億元以上的資金“砸”向上海房地產(chǎn)市場，其資金分配將以住宅為主，商鋪、寫字樓等為輔，平均每年注入上海房地產(chǎn)市場的資金可能達(dá)到300多億元。
四、每年300億撐起半個上海樓市
在最新公布的全國大學(xué)綜合實(shí)力排名前50名中，上海有7所大學(xué)入圍，僅次于北京的9所，亞太第一商學(xué)院中歐國際工商學(xué)院設(shè)在上海，世界500強(qiáng)紛至沓來,2010年世博會，加上迪斯尼樂園定址上海，這些利好因素對上海經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的拉動作用不言而喻，對早已跨過小康階段的溫州人不可能不產(chǎn)生巨大的誘惑。上海房地產(chǎn)市場的成熟規(guī)范，租金收益，子女教育等優(yōu)惠政策更引人心動。提高生活品質(zhì)、讓下一代接受更高的文化教育，溫州人的這種夢想將隨著在上海投資置業(yè)的成功而成為現(xiàn)實(shí)。
有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前溫州民間有1600億資金亟需尋找投資出口。在過去的3年，這些資金中有一部分流向了上海的房地產(chǎn)市場。僅前四屆溫州房展會流入上海樓市的資金就達(dá)到幾十億元。2002年，上海商品房成交總額808億元，未來10年內(nèi)，如果溫州人每年為上海房地產(chǎn)市場注入300多億的資金果真成為現(xiàn)實(shí)，那么極有可能撐起上海樓市的“半壁江山”。
