現(xiàn)年６０歲的沈某，曾是某市石門(mén)二路３００弄某房的承租人。該房盡管面積不大，卻位于市中心的黃金地段。而現(xiàn)在，沈某雖然仍住在內(nèi)，承租人卻已不再是他。
因欠朋友俞某１萬(wàn)元，沈某在１９９７年１０月出具兩份書(shū)面委托書(shū)給俞某，代辦差價(jià)調(diào)房手續(xù)，還把房屋租賃卡及戶(hù)口簿給俞。若調(diào)房成功，將其中的收益
部分作債務(wù)清償。這原本是一場(chǎng)雙方互惠的交易，豈料在去年夏天，沈以自己住房被調(diào)包賣(mài)掉，將俞某及相關(guān)人員一并告上了法庭。
沈某訴稱(chēng)，由于俞某超越代理權(quán)，造成了本人住房被賣(mài)。而第二被告閘建公司虛構(gòu)本人為該公司職工，開(kāi)具住房調(diào)配單，將該房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三被告柯某，將自己的戶(hù)籍遷往了宣化路。他要求確認(rèn)換房行為無(wú)效，返還系爭(zhēng)房屋。
第二被告閘建公司辯稱(chēng)，當(dāng)初俞某持沈某全權(quán)辦理調(diào)房手續(xù)的委托書(shū)，及公房租賃憑證、戶(hù)口簿，與柯某一起來(lái)公司辦理轉(zhuǎn)讓石門(mén)二路房屋使用權(quán)于柯的手續(xù)，公司按當(dāng)時(shí)行業(yè)通用的調(diào)配方式辦理。之后，沈某又寫(xiě)過(guò)一份代辦戶(hù)籍遷移的委托書(shū)，因此項(xiàng)業(yè)務(wù)不屬本公司的業(yè)務(wù)范圍而未代理辦理。足以說(shuō)明沈某知道賣(mài)房之事，公司在辦理手續(xù)過(guò)程中無(wú)任何過(guò)錯(cuò)。
第三被告柯某稱(chēng)，當(dāng)初俞講代沈某轉(zhuǎn)讓石門(mén)二路房屋使用權(quán)抵債，因本人急需購(gòu)房，故辦了房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。后在１９９７年１１月，自己與本案的第三人———物業(yè)公司———建立了租賃關(guān)系，遷入了戶(hù)籍。作為承租人，自己支付了１１月、１２月的租金；還支付給俞某定金６０００元和現(xiàn)金４．４萬(wàn)元，有俞某立下的收據(jù)為憑。由于沈某一直未交房，曾在１９９８年多次約沈某、俞某洽談此事。以此說(shuō)明沈本人對(duì)房屋演變的全過(guò)程是明知的，不同意訴請(qǐng)。
第三人物業(yè)公司陳述，１９９７年１０月２９日，俞某以沈某的代理人身份，與第二被告的員工攜帶了沈的委托書(shū)、調(diào)配單、戶(hù)口簿及公房租賃憑證，前來(lái)辦過(guò)戶(hù)手續(xù)。自己公司按規(guī)定辦理了退房及套配進(jìn)戶(hù)手續(xù)，石門(mén)二路房屋受配人為柯某。
法院經(jīng)過(guò)審理查明，沈某所立委托書(shū)的內(nèi)容為：“今全權(quán)委托閘建公司對(duì)于我石門(mén)二路３００弄７號(hào)樓下房子調(diào)房手續(xù)。而在同月２７日的委托書(shū)中寫(xiě)明：關(guān)于石門(mén)二路３００弄７號(hào)調(diào)房之事，今委托俞某全權(quán)處理。”
朔后，第三人開(kāi)具承租人沈某的退房單，收取退租調(diào)配手續(xù)費(fèi)３０元以及１９９７年１月至１０月的欠租。同年１１月３日，柯某給付第三人房屋咨詢(xún)費(fèi)３０００元，進(jìn)戶(hù)調(diào)配手續(xù)費(fèi)２０元后，即與第三人建立了租賃關(guān)系，又支付了１１、１２月的租金。同年４月，沈某又書(shū)寫(xiě)了一份委托書(shū)交俞，要求閘建公司協(xié)助辦理戶(hù)口遷出手續(xù)。同月１１日，沈的戶(hù)籍從系爭(zhēng)的房屋遷出，遷往本市宣化路。
法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議系因第一被告俞某的代理行為而引發(fā)。從法律上講，代理人的代理權(quán)是基于被代理人的授權(quán)行為而發(fā)生，因此授權(quán)行為必須明確。從本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)來(lái)看，沈某出具的委托書(shū)授權(quán)表述不明，對(duì)代理事項(xiàng)、權(quán)限范圍均未作具體約定。特別是在租賃戶(hù)名變更手續(xù)已辦妥之后，沈某還出具委托書(shū)辦理戶(hù)口遷移手續(xù)。據(jù)此可視為沈某認(rèn)同了俞某的代理行為。在沈某未出具其他充分證據(jù)來(lái)證明俞某施行超越了代理權(quán)限的情況下，沈某對(duì)該行為的后果負(fù)責(zé)。法院作出一審判決，對(duì)原告沈某的訴請(qǐng)要求不予支持。
特約編輯：廣偉
