舒可心先生：
您好！請問按公攤面積收取供暖費(fèi)，是否合理？是不是應(yīng)該按照套內(nèi)建筑面積收費(fèi)？公攤面積里存在取暖問題嗎？謝謝！ 劉明
置業(yè)專家 舒可心
劉明：您好感謝您對我的信任。
物業(yè)管理費(fèi)按建筑面積繳納，采暖費(fèi)也是按建筑面積繳納，房屋銷售也大多
是按建筑面積計(jì)算價款，因此，而契稅、基金等費(fèi)用的計(jì)算實(shí)際上也都是按建筑面積為基礎(chǔ)來計(jì)算的。
為什么“建筑面積”這么重要呢？這是因?yàn)�，在咱們的產(chǎn)權(quán)證上，業(yè)主的權(quán)益是以建筑面積登記的。這一是保障了業(yè)主自用的使用面積或者套內(nèi)建筑面積的權(quán)益，同時也從法律上保障了屬于業(yè)主的公攤面積的權(quán)益。所以，用建筑面積來確定房屋產(chǎn)權(quán)狀況是對業(yè)主有利的，也是合法的。
因此，政府在制定和房產(chǎn)管理、服務(wù)的有關(guān)費(fèi)用時，就自然使用建筑面積作為計(jì)算基礎(chǔ)(例外的也有，比如電視收視費(fèi)是按“戶”或者“端口”收取，生活垃圾清運(yùn)費(fèi)是按“戶”收取……)。最最簡單的例子就是物業(yè)管理費(fèi)，這個費(fèi)用是用于全體業(yè)主公攤面積和公共設(shè)施的維護(hù)和維修，和室內(nèi)無關(guān)。是不是應(yīng)該按每戶業(yè)主實(shí)際分?jǐn)偟墓珨偯娣e收取才合理呢？似乎是�？晌覀兛梢钥吹�，由于一個社區(qū)中相同物業(yè)的公攤比例是一致的，所以按公攤率計(jì)算出的公共面積(需要物業(yè)管理的面積)再除以政府物價部門認(rèn)為必須的花費(fèi)，對應(yīng)一戶的總金額不變，而費(fèi)率的變化，則是來源于分母的變化。原來的是建筑面積，現(xiàn)在改成建筑面積中的公攤面積。而當(dāng)向業(yè)主收費(fèi)的時候，又產(chǎn)生了按業(yè)主所持有的公攤面積所謂計(jì)算根據(jù)的麻煩。所以，用建筑面積計(jì)算出的物業(yè)管理費(fèi)，并不意味著這個費(fèi)用將用于建筑面積中，它的用途，按有關(guān)規(guī)定或者合同來確定，只不過按建筑面積分?jǐn)偟礁鲬舳�。因�(yàn)�，建筑面積是所有業(yè)主產(chǎn)權(quán)證上注明的，無需折算或者重新計(jì)算的。
相同的道理，采暖費(fèi)按建筑面積繳納，并不是說公攤面積的采暖費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)了，或者說因?yàn)楣珨偯娣e上沒有采暖設(shè)備而不應(yīng)該按建筑面積繳納。其實(shí)，這個分母，就是個統(tǒng)一的收費(fèi)參考單位，有關(guān)文件中也有規(guī)定，也可以按使用面積繳納采暖費(fèi)，但是由于分母變小，費(fèi)率則應(yīng)該乘以1.33(房屋一律按75%的使用率計(jì)算)。這對使用率超過75%的小區(qū)，采暖費(fèi)實(shí)際上將多收；而對使用率低于75%的小區(qū)，采暖費(fèi)將少收。
但是，為什么會出現(xiàn)這樣的問題呢？道理很簡單。有的小區(qū)在公共區(qū)域有采暖設(shè)備，有的則沒有。公共區(qū)域的采暖費(fèi)用應(yīng)該由誰來支付呢？其實(shí)，還是全體業(yè)主，按各自的建筑面積，在繳納物業(yè)管理綜合費(fèi)用的時候，繳納了公共區(qū)域采暖、制冷、照明等一切費(fèi)用的。
這是不是重復(fù)收費(fèi)呢？不是。采暖費(fèi)的收取，僅僅是以建筑面積作為收費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)，并不代表公共區(qū)域的采暖費(fèi)用已經(jīng)繳納，而公共區(qū)域的花費(fèi)，均應(yīng)該由全體業(yè)主從物業(yè)管理綜合收費(fèi)中攤銷。
因此，我們不難看出。對物業(yè)管理公司的監(jiān)督，直接影響著業(yè)主們繳納費(fèi)用的浪費(fèi)和節(jié)約。如果公共區(qū)域的采暖、制冷設(shè)備有跑冒滴漏的現(xiàn)象，說到底，花的還是咱們業(yè)主自己的錢。監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)及時維修、定時維護(hù)、節(jié)約使用能源，是業(yè)主們自己義不容辭的責(zé)任。也是業(yè)主委員會的職責(zé)之一。
