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在房?jī)r(jià)和地價(jià)哪個(gè)是“雞”、哪個(gè)是“蛋”的爭(zhēng)論聲中，國(guó)土資源部發(fā)布了2004年度全國(guó)土地利用變更調(diào)查結(jié)果——我國(guó)新增建設(shè)用地大幅下降，比上年減少37％，而今年國(guó)家仍將嚴(yán)把土地這扇“閘門(mén)”。這是否會(huì)進(jìn)一步拉升當(dāng)前居高不下的房地產(chǎn)價(jià)格呢？
按照時(shí)下一些房地產(chǎn)
商的理論，回答應(yīng)當(dāng)是肯定的。他們認(rèn)為，由于國(guó)家對(duì)土地實(shí)行嚴(yán)管政策，造成房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足，老百姓對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)格看漲；同時(shí)，國(guó)家對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)全面實(shí)行“招拍掛”，也抬高了地價(jià)，并進(jìn)而抬高了房?jī)r(jià)。
但國(guó)土資源部卻持不同觀(guān)點(diǎn)。地籍司有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，土地供應(yīng)包括兩塊，一塊是增量，一塊是存量。去年，國(guó)家嚴(yán)控新增建設(shè)用地，是對(duì)土地增量的控制，這一塊還不到全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)總量的一半。而對(duì)于土地存量，國(guó)家基本沒(méi)有采取限制措施。因此，新增建設(shè)用地的減少并不一定導(dǎo)致土地供不應(yīng)求，也不一定導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲。
去年，我國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市的綜合地價(jià)水平比上年增長(zhǎng)6．08％。國(guó)土資源部認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、需求強(qiáng)勁，是部分城市地價(jià)上漲較快的主要原因；而北京、上海等重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)漲幅較大，則帶動(dòng)了地價(jià)的不斷上漲。
那么，土地供應(yīng)量、土地價(jià)格、商品房?jī)r(jià)格之間到底是什么關(guān)系？中國(guó)人民大學(xué)土地管理系副主任嚴(yán)金明教授認(rèn)為，土地供應(yīng)量是影響地價(jià)的因素之一，但不是決定性因素；而房?jī)r(jià)和地價(jià)之間也不是簡(jiǎn)單的“雞生蛋”或“蛋生雞”關(guān)系。
“從理論上看，房?jī)r(jià)由地價(jià)、建筑安裝成本和利潤(rùn)組成，地價(jià)的變化影響房?jī)r(jià)。但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)商往往要根據(jù)某個(gè)城市某個(gè)地段的房?jī)r(jià)，來(lái)決定出多高的價(jià)錢(qián)收購(gòu)?fù)恋夭艅澦恪倪@個(gè)意義上講，反而是房?jī)r(jià)影響了地價(jià)。”
以往，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓常常是“暗箱操作”，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地價(jià)，房地產(chǎn)商由此獲得了超額利潤(rùn)。從2002年7月1日起，國(guó)家對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)全面實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓?zhuān)檬袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制明確了土地的真實(shí)價(jià)格，公開(kāi)了開(kāi)發(fā)商的隱形土地成本，使地價(jià)回歸真實(shí)水平，當(dāng)然也增加了房地產(chǎn)商的成本，減少了房地產(chǎn)商的利潤(rùn)。
“房地產(chǎn)商不喜歡地價(jià)上漲。這就是他們將房?jī)r(jià)上漲歸咎于‘招拍掛’的原因�！眹�(yán)金明指出，土地價(jià)格上揚(yáng)只會(huì)增加房地產(chǎn)商的成本，而土地價(jià)格下降帶來(lái)的實(shí)惠也只會(huì)被房地產(chǎn)商拿去。因此，即使取消“招拍掛”，使房地產(chǎn)商仍能用很低的成本獲取土地，他們也絕不會(huì)放棄牟取暴利的機(jī)會(huì)。
無(wú)論如何，老百姓希望政府盡快采取措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。嚴(yán)金明教授認(rèn)為，政府也完全有能力做到這一點(diǎn)。在當(dāng)前房?jī)r(jià)較高的情況下，政府可以充分利用土地供應(yīng)量、土地價(jià)格、商品房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系，適當(dāng)增加土地供應(yīng)量，降低人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期值；同時(shí)，定期公布土地市場(chǎng)供求信息，防止部分房地產(chǎn)商囤積土地、惡意炒作。
（張曉松）
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