幾經(jīng)周折，記者終于聯(lián)系上了成都“集體定制購(gòu)房”倡議者陳輝。在這個(gè)目前供職于成都一家商業(yè)公司的年輕人看來，集體定制購(gòu)房的目標(biāo)群體是一個(gè)早就存在的人群，所缺的，“只是一個(gè)倡議者和組織者而已”。
記者：你的集體定制購(gòu)房具體如何操作？和個(gè)人集資建房有何不同？
陳：購(gòu)房者并非總是弱勢(shì)，我們自己也可以想辦法讓房?jī)r(jià)降下來。我們的辦法是：先自發(fā)組成100人以上的購(gòu)房團(tuán)，再物色一個(gè)開發(fā)商正準(zhǔn)備規(guī)劃和報(bào)批的中小樓盤項(xiàng)目，一次性訂購(gòu)整個(gè)樓盤，并要求開發(fā)商按照我們期望的戶型來定制開發(fā)。
與個(gè)人集資建房不同，我們承認(rèn)開發(fā)商的存在。這符合社會(huì)分工越來越專業(yè)和明細(xì)的規(guī)律，也更具可行性。我們也承認(rèn)開發(fā)商正當(dāng)?shù)睦麧?rùn)要求。我們希望其讓出來的，只是他本來就要花出去的錢（比如營(yíng)銷費(fèi)用推廣費(fèi)用等）。
記者：通過這樣的方式，購(gòu)房者究竟能省下多少錢？
陳：這樣做，可以替開發(fā)商省下營(yíng)銷、廣告等費(fèi)用，當(dāng)然肯定包括越修越漂亮、造價(jià)也越來越高昂的樣板房和售樓部的費(fèi)用。我們找懂房產(chǎn)的朋友算過賬，如果把這些費(fèi)用都節(jié)約下來，總房?jī)r(jià)平均可下降10～15%甚至還可以更高，按3000元一平米的價(jià)格來算，15%就可以降到2450元/平米左右。
記者：在房?jī)r(jià)漲幅很快的情況下，開發(fā)商如果覺得房子本身已經(jīng)很好賣的，你覺得他還會(huì)認(rèn)同并跟你們合作嗎？
陳：我認(rèn)為你說的只是以前的情況。在發(fā)出這個(gè)倡議前，作為渴望買房安家的一撥人，我們對(duì)樓市也做了很長(zhǎng)時(shí)間的了解和觀察。在目前全國(guó)一片聲討房?jī)r(jià)的背景下，開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的利潤(rùn)期望值肯定會(huì)比去年有所下降，我們一次性買斷他的產(chǎn)品，他不用擔(dān)心房子的銷路，資金也可以迅速回籠，我個(gè)人覺得這種方式對(duì)中小型樓盤開發(fā)商合作的可能性應(yīng)該很大。
記者：定制購(gòu)房會(huì)不會(huì)有法律方面的障礙？還有購(gòu)房者如何放心把這么一大筆錢交給素不相識(shí)的你們呢？
陳：法律方面我們專門咨詢過長(zhǎng)期服務(wù)房產(chǎn)企業(yè)的律師，定制購(gòu)房和現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有沖突。至于購(gòu)房者的資金安全，我們并不是要購(gòu)房者把資金交給我們，我們可以和銀行或擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，把大家的資金統(tǒng)一放在他們那里，只有經(jīng)過購(gòu)房者本人的同意才能動(dòng)用。
記者：如果定制購(gòu)房參與人數(shù)眾多，那么這么多自發(fā)形成的人群如何有效地統(tǒng)一意見并形成決策？
陳：我們的想法是，由大家民主選出業(yè)主委員會(huì)，其實(shí)，這和現(xiàn)有的樓盤的業(yè)主委員會(huì)職能應(yīng)該是一樣的，只不過他們是在入住樓盤之后形成的，而我們只是把其放在了樓盤建成之前。而且，以后要組建的定制購(gòu)房業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是遵循這樣的原則：免費(fèi)加入，自由加盟，自由退出。這個(gè)業(yè)主委員會(huì)只能是純公益性的，不允許攙雜牟利動(dòng)機(jī)。 潘雙福李政攝影譚曦
背景
4月10日，一則同時(shí)出現(xiàn)在成都幾大網(wǎng)站上的倡議“集體定制購(gòu)房”帖子引發(fā)了眾多購(gòu)房者和房產(chǎn)業(yè)界人士的強(qiáng)烈關(guān)注。
這個(gè)名為《集體定制購(gòu)房誰愿和我一起圓住房夢(mèng)》的帖子倡議：通過網(wǎng)友自發(fā)組成100人以上的購(gòu)房團(tuán)，再物色一個(gè)開發(fā)商正準(zhǔn)備規(guī)劃和報(bào)批的中小樓盤項(xiàng)目，一次性訂購(gòu)整個(gè)樓盤，并要求開發(fā)商按照業(yè)主期望的戶型來定制開發(fā)。據(jù)悉，按照倡議人的計(jì)算，購(gòu)房者聯(lián)合起來通過該方式購(gòu)房，最多可省下20%左右的房?jī)r(jià)。帖子的發(fā)起者是個(gè)名叫陳輝的年輕人，據(jù)其介紹，之所以萌生這樣的想法并付諸行動(dòng)，是因?yàn)樯磉吅芏嗯笥押屯露加羞@樣的想法。帖子發(fā)出之后，反應(yīng)之熱烈超出了他們的想象：短短三天時(shí)間不到，就接到了數(shù)十個(gè)咨詢電話，并且有十多人表示有加入意愿。
定制購(gòu)房一石激起千層浪
能否實(shí)現(xiàn)取決市場(chǎng)
省社科院研究員蔣華東
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上來說，定制購(gòu)房是對(duì)社會(huì)資源最集約最有效率的一種實(shí)現(xiàn)方式。它化解了開發(fā)商的銷售風(fēng)險(xiǎn)，替開發(fā)商免去了“驚險(xiǎn)的一跳”，而購(gòu)房者也能夠從中得到降低投資成本的實(shí)惠，而且通過定制也可使住宅的使用價(jià)值更能滿足購(gòu)房者的需求。該方式在土地資源的合理利用和社會(huì)資金的良性流動(dòng)上富有建設(shè)性，應(yīng)該值得肯定和鼓勵(lì)。但定制購(gòu)房最終能否實(shí)現(xiàn)將取決于市場(chǎng)的供求關(guān)系，當(dāng)住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求消費(fèi)旺盛時(shí)，開發(fā)商未必會(huì)有興趣放棄既得的利潤(rùn)轉(zhuǎn)而與定制購(gòu)房者合作。
蔣東華認(rèn)為，定制購(gòu)房要取得成功，肯定需要開發(fā)商和購(gòu)房者在利益博弈的格局下互作讓步。他預(yù)測(cè)在目前一系列宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)的政策出臺(tái)的背景下，集體定制購(gòu)房有可能會(huì)在一些中小樓盤上取得成功。但購(gòu)房者也別太理想化，降低20%房?jī)r(jià)的可能性不是很大，但降低10%是有可能的。
過于理想太難操作
成都森宇集團(tuán)副總蒲薇：
購(gòu)房者的初衷可以理解，但可能過于理想化了。樓盤和購(gòu)房者的適配性姑且不說，對(duì)中低檔住宅來說，單一個(gè)樓盤就動(dòng)輒涉及數(shù)百上千人，這么龐大的人群其召集時(shí)間周期漫長(zhǎng)，到時(shí)候開發(fā)商和購(gòu)房者肯定都耗不起這么長(zhǎng)的馬拉松。定制購(gòu)房在國(guó)外主要體現(xiàn)在高端住宅上，這部分購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的考慮不占決定因素，他們追求的是建筑的個(gè)性特征、舒適度和相鄰的居住人群層次相似性等因素。對(duì)于定制購(gòu)房這種形式蒲薇表示認(rèn)可，據(jù)其透露該公司即將推出的維也納別墅第三期就有針對(duì)購(gòu)房者定制需求的具體舉措，但對(duì)中低端住宅的定制購(gòu)買，她表示不看好。
成都東方名園房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理吳獻(xiàn)民：
他認(rèn)為開發(fā)商在為定制者量身定制更符合需求的住宅肯定會(huì)付出更多的人力和物力，但在定價(jià)上又要照顧其低價(jià)需求，這不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)多勞多得的原則。他認(rèn)為集體定制購(gòu)房者可能會(huì)在建筑相對(duì)單一的青年公寓等形態(tài)上取得成功，但絕對(duì)不會(huì)成為住宅消費(fèi)的主流。
法律條款沒有障礙
四川凱越律師事務(wù)所許光友律師
集體定制購(gòu)房涉及到的法律問題主要包括兩個(gè)方面。
一是集團(tuán)行為的合法性。由公民個(gè)人與房開商發(fā)生買賣關(guān)系，到群體與房開商發(fā)生買賣關(guān)系，如果只是購(gòu)買方主體數(shù)量的增加，例如：以個(gè)人分別與房開商簽訂合同，進(jìn)行交易，即松散型團(tuán)購(gòu)，在法律上與個(gè)人購(gòu)買無本質(zhì)上區(qū)別，不存在法律禁止性規(guī)定；以群體為獨(dú)立主體作為買方與房開商簽訂合同，進(jìn)行交易，即合伙型團(tuán)購(gòu)，在法律上仍無禁止性規(guī)定，也是合法的。
二是定制房屋的合法性。公民購(gòu)買成品房或預(yù)售房是合法的，那么公民向房開商定制房屋是否合法呢？主要涉及到程序的合法性，具體地講就是立項(xiàng)報(bào)建的批準(zhǔn)問題。這要分別來說，一種方式，以公民購(gòu)房集團(tuán)之名義立項(xiàng)報(bào)建，該購(gòu)房集團(tuán)若不具有獨(dú)立民事權(quán)利能力和民事行為能力，合伙型團(tuán)體要建設(shè)房屋，則在法律上無依據(jù)，也許得等法律立法完善后才能通過立項(xiàng)報(bào)建的審批；另一種方式，以開發(fā)商名義代為立項(xiàng)報(bào)建，實(shí)行委托定制，在法律上無禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是可行的。
成都首例集體定制購(gòu)房會(huì)不會(huì)像其倡議者預(yù)料的那樣達(dá)到節(jié)省20%的房?jī)r(jià)？
已經(jīng)購(gòu)房和正準(zhǔn)備購(gòu)房的你如何看待這個(gè)新生事物？歡迎踴躍發(fā)表你的觀點(diǎn)。
定制購(gòu)房怎樣省錢？
定制購(gòu)房能否如其倡議者所言省下這么一大筆錢？從事房地產(chǎn)全程策劃和銷售代理的四川百佳盛世置業(yè)營(yíng)銷有限公司策劃總監(jiān)劉輝認(rèn)為，集體定制購(gòu)房要節(jié)約的費(fèi)用可從成本和營(yíng)銷兩個(gè)方面來探討。從成本上來看，開發(fā)商的成本可分為“硬性”成本和“軟性”成本�！坝残浴背杀局饕峭恋爻杀�、建安成本、稅費(fèi)等必須支出的費(fèi)用�！败浶浴背杀局饕峭茝V費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等可控性費(fèi)用�！坝残浴背杀净旧鲜枪潭ǖ�，而“軟性”成本屬于可變性費(fèi)用。
從營(yíng)銷角度上來說，集體定制購(gòu)房可以等同“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”。當(dāng)集體定制者介入開發(fā)商的銷售前期并消費(fèi)掉開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品，開發(fā)商則可不投或少投“軟性”成本了。通過節(jié)省廣告推廣費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、機(jī)構(gòu)維持及人員管理等費(fèi)用，從而可以爭(zhēng)取到10%—20%的房?jī)r(jià)“折扣”。
“軟性”成本按通行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方式如下:
廣告推廣費(fèi)用：總銷售額×1.5%-3.5%。
銷售費(fèi)用：總銷售額×5%-8%。
財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款金額×5.49%/年×貸款年限。
管理費(fèi)用：總銷售額×2%。
具體可節(jié)省費(fèi)用如下：
廣告推廣費(fèi)用：可不投入,按節(jié)省3%計(jì)。
銷售費(fèi)用：總銷售額×5%—8%，按節(jié)省6%計(jì)。
財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款金額×5.49%/年×貸款年限，按可省5%計(jì)。
管理費(fèi)用：總銷售額×2%—3%，按省2%計(jì)算。
將上面的節(jié)約成本比例相加，那么節(jié)省費(fèi)用就出來了：3%+6%+5%+2%=16%。按照這個(gè)比例，如果房?jī)r(jià)按正常3000元每平米的價(jià)格來算，通過集體定制購(gòu)房可將價(jià)格降到2500元/平方米左右。
（潘雙福）
