波濤洶涌的2005年樓市,在宏觀調(diào)控韁繩束縛之下,逐漸從瘋狂回歸理性。京滬寧杭等地的樓市,在漲幅持續(xù)回落的基礎(chǔ)上,絕對(duì)價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)。但是,平靜的表面不能掩蓋暗流的涌動(dòng),2006年的樓市,仍然充滿(mǎn)著變數(shù)和懸疑。
一:"穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅"的步伐到
底有多"穩(wěn)"?
11月19日,稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人在"中國(guó)財(cái)稅論壇2005"上表示,"十一五"期間,我國(guó)將穩(wěn)步推行物業(yè)稅,并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)。
開(kāi)征物業(yè)稅,一是減輕了開(kāi)發(fā)商的土地成本,增加了住房的降價(jià)空間；二是加大了房屋使用成本,抑制消費(fèi)需求；三是降低了開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入門(mén)檻,有利于加大市場(chǎng)供應(yīng)。業(yè)內(nèi)主流的看法是,開(kāi)征物業(yè)稅將會(huì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
但物業(yè)稅的開(kāi)征是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。北京鏈家市場(chǎng)部經(jīng)理金育松認(rèn)為,未來(lái)幾年全面開(kāi)征物業(yè)稅的可能性不大。穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅的步伐到底有多"穩(wěn)",將直接影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。
二:交易個(gè)稅雷聲大雨點(diǎn)小?
個(gè)人二手住房交易所得應(yīng)征收20%的個(gè)人所得稅不是一個(gè)新稅種。但其開(kāi)征卻一直是雷聲大雨點(diǎn)小。
今年5月,國(guó)家稅務(wù)總局會(huì)同有關(guān)部門(mén)研究出臺(tái)文件,個(gè)人二手房交易所得稅再次被重視。但建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),二手房交易中收取個(gè)人所得稅的做法只是個(gè)別地方的試點(diǎn),全國(guó)推廣沒(méi)有時(shí)間表。隨后部分地方明確表示,暫時(shí)不會(huì)征收交易個(gè)稅。
20%的交易個(gè)稅,雖然有助于遏制投機(jī),但對(duì)二手房市場(chǎng)的消極作用也顯而易見(jiàn)。北京市房產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)表明,二手房交易稅實(shí)施后,二手房交易量下降了40%。
交易個(gè)稅能否開(kāi)征、怎樣征收,將直接影響2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是二手房市場(chǎng)的活躍程度。
三:房?jī)r(jià)"成本清單"是不是望梅止渴?
今年7月,福州市物價(jià)局在全國(guó)率先公布了商品房的社會(huì)平均成本清單,這份被稱(chēng)為"第一個(gè)用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭開(kāi)房產(chǎn)內(nèi)幕的范本",得到了一致叫好,同時(shí)也受到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的集體反對(duì)。
北京市有關(guān)部門(mén)明確表示,尚無(wú)計(jì)劃公開(kāi)房?jī)r(jià)成本清單。在福州之后傳出即將推行房?jī)r(jià)成本清單公示的浙江、江蘇兩省,也正面臨房?jī)r(jià)成本清單"難產(chǎn)"問(wèn)題。
房?jī)r(jià)虛高,但到底虛了多少,沒(méi)有人能回答清楚。除了任志強(qiáng)公開(kāi)宣稱(chēng)"房產(chǎn)品牌就應(yīng)該有暴利"之外,許多開(kāi)發(fā)商都縮頭縮腦不愿回答。
國(guó)土資源部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示,公布房?jī)r(jià)成本清單,還購(gòu)房者知情權(quán),非常有意義。但此后國(guó)土資源部有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)說(shuō),真要在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施房?jī)r(jià)成本清單公開(kāi),難度非常大。目前國(guó)土資源部還沒(méi)有把全國(guó)公開(kāi)房?jī)r(jià)清單事宜提到日常工作中。
四:實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售是不是"烏托邦"?
8月15日,人民銀行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》稱(chēng),很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度,目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已積累了一定實(shí)力,可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所易憲容教授認(rèn)為,期房預(yù)售制度是開(kāi)發(fā)商"空手套白狼"式的獲取暴利的主要途徑。
雖然央行的報(bào)告只是一個(gè)建議,但此舉一出,立即得到百姓和專(zhuān)家的普遍叫好。而多數(shù)開(kāi)發(fā)商表示,現(xiàn)房銷(xiāo)售將對(duì)開(kāi)發(fā)商造成巨大的資金壓力,希望不要在近期停止期房銷(xiāo)售。
8月24日,建設(shè)部新聞發(fā)言人表態(tài),國(guó)家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。
五:實(shí)行房貸固定利率還得等多久?
2005年8月,央行公布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》稱(chēng),可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款。
自去年10月29日加息,到今年3月取消房貸優(yōu)惠利率,房貸利率已經(jīng)兩次上調(diào),借款人每月還款額隨之增加。固定利率房貸的好處,是使銀行和借款人都能在一定程度上規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn),從而實(shí)現(xiàn)"雙贏"。
但在CPI連續(xù)走低,市場(chǎng)并無(wú)強(qiáng)烈加息預(yù)期的今天,各家銀行對(duì)何時(shí)推出固定房貸利率的看法并不一致。
包括工行上海分行在內(nèi)的多家滬上銀行表示,短期內(nèi)沒(méi)有推出固定利率房貸的打算。而浦發(fā)銀行、光大銀行、建行在南昌的分支機(jī)構(gòu)則稱(chēng),他們的固定利率房貸方案獲央行批準(zhǔn),固定利率房貸的推出已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。浦發(fā)銀行總行個(gè)人金融部預(yù)測(cè),5年期固定房貸的利率將在6%至7%之間,高于現(xiàn)在的利率標(biāo)準(zhǔn)。
責(zé)任編輯：屠筱茵
