東部商圈：
“底商”投資展露“錢(qián)景”
底商指住宅或?qū)懽謽堑囊欢䦟由虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)。以香港中路為軸心，向南北輔射形成青島的東部商圈。這一區(qū)域?qū)懽謽�、星�?jí)酒店品牌主力店林立，東部商圈蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)前景。近觀去年“六一”新政之后，東部商圈的底商投資與住宅
投資相比，同是房地產(chǎn)投資，底商卻走出了一條更清晰、明顯的上升曲線。
上周，市南區(qū)推出建設(shè)時(shí)尚閩江特色商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃，對(duì)所在區(qū)域的底商投資又是一個(gè)利好。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，至少在未來(lái)兩三年，東部商圈的底商仍具有很高的投資價(jià)值。
底商價(jià)格悄然攀升
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島住邦店的劉好榮經(jīng)理，近年來(lái)一直從事香港中路、南京路、閩江路、福州南路一線的二手商鋪交易。他認(rèn)為，去年房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)住宅投資的抑制，反過(guò)來(lái)刺激了商鋪的投資。目前，青島東部在售的偉東·尚城底部商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)——“1街區(qū)”，價(jià)格已達(dá)到了2.6萬(wàn)元至3萬(wàn)元。
劉好榮所面對(duì)的是一些中型投資客戶，底商投資作為房地產(chǎn)投資的一種，仍是這類客戶最佳的選擇之一。
劉好榮舉例說(shuō)，南京路一處140平方米的底商，去年4月份出租，年租金14萬(wàn)，租期為3年；去年12月份，承租人經(jīng)營(yíng)不善，轉(zhuǎn)租他人，租金漲到20萬(wàn)，租期10年。第二位承租人是投資型客戶，他將這一底商于今年4月份轉(zhuǎn)租，價(jià)格已漲到29.8萬(wàn)。
劉好榮強(qiáng)調(diào)，這一底商在2004年的年租金水平僅為9萬(wàn)元。
再看底商的銷售價(jià)格，去年閩江路一線每平方米銷售價(jià)格在1.4萬(wàn)元到1.5萬(wàn)元，而今年有的成交價(jià)格已漲到1.7萬(wàn)元／平方米。
從社區(qū)底商到商業(yè)街區(qū)的嬗變
在短短10年間，東部商圈化蛹成蝶，已形成集休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)于一體的多功能商務(wù)區(qū)，成為中山路商圈、臺(tái)東商圈、李村商圈之后的又一商圈。陽(yáng)光百貨、家樂(lè)福、佳世客等東部商圈的主力品牌與散落在東部住宅及寫(xiě)字樓底部的商鋪，形成眾星捧月、交相輝映的局面。東部商圈高檔住宅、寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店眾多，高端人群居住和商務(wù)往來(lái)頻繁，人流、商流匯聚。東部商圈的消費(fèi)者能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他幾個(gè)商圈，這在一些投資者眼中是無(wú)可爭(zhēng)議的黃金商業(yè)圈。
目前，云霄路、閩江路、漳州一路等數(shù)條街道已逐步形成了裝修、服裝、餐飲等特色街區(qū)。這些街區(qū)的底商多依托住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)之初僅僅作為服務(wù)于外部區(qū)域的社區(qū)底商，由于開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)少，不可能對(duì)后期底商業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，商業(yè)配套設(shè)施有所欠缺，這些限制了后期的開(kāi)發(fā)。
可喜的是，近期市南區(qū)政府正著手對(duì)整個(gè)街區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，打造時(shí)尚閩江特色商業(yè)街區(qū)，整個(gè)街區(qū)被劃分為時(shí)尚品牌區(qū)、魅力女人區(qū)、精品服裝區(qū)等十個(gè)功能區(qū)。該項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步改造和完善道路、停車、燈光、廣告、綠化等系統(tǒng)，提升整個(gè)街區(qū)的檔次和品質(zhì)，使整個(gè)街區(qū)徹底從社區(qū)底商的印跡中走出來(lái)，實(shí)現(xiàn)向城市商業(yè)街區(qū)的嬗變。
投資底商先做風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估
顯而易見(jiàn)，一段時(shí)間以來(lái)，東部底鋪價(jià)格的攀升已超過(guò)了該區(qū)域商業(yè)規(guī)模的發(fā)展速度。雖然業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資客對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)敏銳，多做長(zhǎng)線投資，不存在泡沫成分，但底鋪投資動(dòng)輒上百萬(wàn)，在未來(lái)數(shù)年的經(jīng)營(yíng)中風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不在。商機(jī)瞬息萬(wàn)變，前景難測(cè)，比如幾年前，云霄路的餐飲業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，而時(shí)下，投資餐飲業(yè)首先考慮的是落戶閩江路。
劉好榮分析，在東部選擇一處商底要先看周邊的人氣，主干道是首選；其次，100平方米最適合，面寬在5－6米，投資總價(jià)在120萬(wàn)左右；同時(shí)投資商鋪應(yīng)密切關(guān)注政府的規(guī)劃。
商業(yè)在種種理性的因素背后，仍然遍布著各種非理性的因素，周密的論斷也無(wú)法準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)未來(lái)，有些非理性因素有可能是決定性的，因此底商投資應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)估。(本報(bào)記者
張則濤)
