單套住宅建筑面積的限制和小戶型住宅比例的限制，不僅降低了單套住宅價(jià)格，在社會(huì)投資基本不變的情況下，也增加了住房的有效供給，緩解了土地供應(yīng)的不足，土地推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的作用受到抑制。
根據(jù)最新的8月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格體系，深圳房屋銷售價(jià)格指數(shù)增幅
環(huán)比為100.6，幾近全國(guó)平均水平并低于北京、武漢、沈陽(yáng)、南京等城市。從這個(gè)數(shù)字上來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)已無(wú)去年來(lái)一路領(lǐng)漲的孤勇氣勢(shì)，最終從房?jī)r(jià)“漲價(jià)第一城”引退。對(duì)深圳房?jī)r(jià)今后的走向，各方雖仍存在一些分歧，但短期難再瘋狂則成為基本看法。
“雙限”擴(kuò)大住宅供給
從過去幾年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)情況看，政府控制土地供應(yīng)是房?jī)r(jià)上漲的最重要原因之一。
在2001年，為了控制房地產(chǎn)投資增幅，消化房地產(chǎn)市場(chǎng)存量，深圳市政府實(shí)施了“三年內(nèi)控制土地供應(yīng)”的措施。業(yè)內(nèi)人士分析，深圳土地供應(yīng)政策控制了每年的土地供應(yīng)量，自然讓土地價(jià)值因稀缺而上升。再加上公開競(jìng)投土地使用權(quán)，使土地市場(chǎng)價(jià)格水漲船高。而開發(fā)商為了保證自身的利潤(rùn)空間，惟有頻頻推高房?jī)r(jià)水平。綜合開發(fā)研究院宋丁認(rèn)為：“2005年深圳土地出讓幅度低于2004年，地產(chǎn)消費(fèi)渠道縮小，變相加大了需求市場(chǎng)。這是房地產(chǎn)漲價(jià)最重要的原因之一�！�
另外，深圳房地產(chǎn)投資金額至2005年開始呈現(xiàn)下降趨向，導(dǎo)致全市批準(zhǔn)預(yù)售面積出現(xiàn)下降。
但從目前情況看，由于建筑面積和開發(fā)比例的“雙限”，相對(duì)增加了房屋的供應(yīng)量，供求關(guān)系將得到某種程度的改善。因?yàn)閱翁鬃≌ㄖ娣e的限制和小戶型住宅比例的限制，實(shí)際上不僅降低了單套住宅的價(jià)格，在社會(huì)投資基本不變的情況下，也增加了住宅的套數(shù)，增加了住房的有效供給。從這個(gè)意義上說(shuō)，“雙限”緩解了土地供應(yīng)的不足，土地推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的作用將受到抑制。
港人置業(yè)不再盲目
深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，近年來(lái)以自住型為主的住宅需求增長(zhǎng)呈現(xiàn)剛性，供求關(guān)系日趨緊張，直接引致房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)。而其中港人在深圳置業(yè)與地產(chǎn)投資，也成為推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)上升的因素之一。
根據(jù)置業(yè)國(guó)際的一項(xiàng)調(diào)查，由于CEPA的簽署，港人從2003年購(gòu)買深圳物業(yè)因工作和作投資用途的兩者比例持續(xù)上升到41%，首度超過作度假、退休或供親友居住用途的39%比例。隨著2004年香港經(jīng)濟(jì)的回升，港人對(duì)深圳的地產(chǎn)需求也進(jìn)一步增大。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2004年港人在深圳置業(yè)的宗數(shù)達(dá)到9400宗，同比增長(zhǎng)11%；而成交金額約56.4億，同比增長(zhǎng)21%；成交面積約60萬(wàn)平方米，增幅超過50%。
盡管從趨勢(shì)上看，港人在深圳置業(yè)不會(huì)明顯減少，但目前情況是，2005年之前曾活躍的港資，受到市場(chǎng)和政策的影響，不再茫然進(jìn)入商品房市場(chǎng)。另外，在宏觀調(diào)控的作用下，作為推波助瀾短期炒作房地產(chǎn)的投機(jī)力量，也已經(jīng)受到重創(chuàng)。
理性和秩序占主導(dǎo)
從目前看，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的層層落地，深圳房?jī)r(jià)從領(lǐng)漲的城頭跌落下來(lái)，新商品房交易量呈現(xiàn)萎縮，三級(jí)市場(chǎng)價(jià)量雙跌。業(yè)內(nèi)人士分析，雖然至今還沒有像上海這般出現(xiàn)總體下跌趨向，但深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)到了漲跌臨界點(diǎn)，拉動(dòng)房?jī)r(jià)下跌的力量開始呈現(xiàn)。
就大局觀察，深圳房?jī)r(jià)市場(chǎng)已經(jīng)是理性和秩序占到主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)非理性消費(fèi)和短期投資被有效遏制。
當(dāng)然，能夠推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)不跌的力量仍然存在：一是剛性需求，由于深圳人口基數(shù)不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)對(duì)于房屋的需求仍然是不可引退的；二是來(lái)自土地資源的壓力，預(yù)計(jì)今后5年內(nèi)，深圳每年房地產(chǎn)市場(chǎng)新房需求保持在900萬(wàn)—1100萬(wàn)平方米，這對(duì)土地供應(yīng)的壓力是可想而知的。
房?jī)r(jià)今后的去向，市場(chǎng)大致分持兩種觀點(diǎn)。其一是認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)根基已趨松動(dòng)，目前房?jī)r(jià)曲線已經(jīng)至高回調(diào)，將來(lái)的房?jī)r(jià)總體上將會(huì)下跌；而另外一種觀點(diǎn)則認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)近期內(nèi)以小幅震蕩為主，其漲跌幅度均不會(huì)超過5%之內(nèi)。
無(wú)論如何，從近期市場(chǎng)來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)將會(huì)維持一段低迷平穩(wěn)的過渡。而從中長(zhǎng)期剛性需求以及資源的稀缺性來(lái)看，即使排擠投機(jī)資金，房?jī)r(jià)跌空力量不濟(jì)，但不排除某些房?jī)r(jià)虛高區(qū)域有所適度回落。(記者
謝雋 深圳報(bào)道)
責(zé)任編輯：屠筱茵
