11月11日，美國花旗集團旗下一只投資基金以5000萬美元的總收購額將上海永新廣場納入囊中，這是繼摩根斯丹利、美林與高盛集團先后涉足中國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域后，第四支對中國房地產(chǎn)市場下注的海外規(guī)模資本。
“類似情況在上海幾乎平均每天都有�！鄙虾４筇窖蠊究偛弥韽埡�11月17日對中國經(jīng)濟時報記者說
。一年間，大小外資對于上海的“掠奪式”進入有增無減，此類資本對于相中的項目或潛力地段，或入股、或收購，方式多樣，上海的地產(chǎn)外資熱已經(jīng)興起。上海當?shù)厝耸烤痛苏J為，上海的商用物業(yè)市場正被外資看好，勢頭積極。
但有業(yè)內(nèi)人士將海外資本的接踵到來納入房地產(chǎn)泡沫背景上加以評述，持悲觀態(tài)度，認為海外資本不斷進入，給上海一類大型城市帶來了新一輪隱患，已啟動的政策調(diào)控在一手“消滅”國內(nèi)投機資本的同時，對外資的放任將給處于調(diào)控期的市場造成相當?shù)穆闊?
外資吞食中國房市
“中國的宏觀調(diào)控在力壓泡沫，這為整個市場的良性發(fā)展創(chuàng)造了環(huán)境。凱德置地在中國堅持長線發(fā)展計劃，我們以住宅房產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)和起點，陸續(xù)開始了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的其他環(huán)節(jié)�！眲P德置地(中國)公司發(fā)言人劉小震11月20日在北京談及市場形勢時對本報記者說。
業(yè)務(wù)遍及世界17個國家70個城市的新加坡嘉德置地，1994年進入中國，成立了凱德置地。在上海開發(fā)了10余個住宅項目，在北京擁有2個住宅項目，廣州、寧波也分別擁有住宅項目。
今年初，凱德在北京通過招拍掛的方式獲得了東直門的一塊綜合用地，在2008年前，他們將其開發(fā)成為集服務(wù)公寓、寫字樓與零售商業(yè)于一體的北京來福士廣場。今年3月同時購得長安街邊與國貿(mào)大廈鼎足而立的中環(huán)世貿(mào)A、B座，將其命名為“凱德置地大廈”，經(jīng)過改造，明年將會作為北京現(xiàn)代化的寫字樓投入使用。
而在2004年底到2005年初，凱德又分別與深國投和北京華聯(lián)集團達成合作，收購了深國投21家以沃爾瑪為主力店的零售商場和北京華聯(lián)的安貞、望京兩家商廈，此類投資歷程還在進行之中。
劉小震說，中國已經(jīng)成為嘉德置地海外業(yè)務(wù)重要增長點，通過對全球市場的觀察發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場前景廣闊，回報率相對高于其他國家或地區(qū)。他們持續(xù)看好中國市場，會繼續(xù)擴大在中國的投資。
凱德置地目前在中國的業(yè)務(wù)，包括住宅與商用房產(chǎn)開發(fā)、零售商業(yè)持有與管理、房地產(chǎn)金融與服務(wù)，其未來的投資會致力于均衡發(fā)展在中國的以上業(yè)務(wù)，使之達到相當規(guī)模。
劉同時表示，外資進入中國投資會考慮眾多因素，但有兩點是非常關(guān)鍵的，一是投資回報率，二是穩(wěn)定、規(guī)范的市場環(huán)境。宏觀調(diào)控不僅不會影響他們在中國的業(yè)務(wù)，而且為長遠發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。她認為，調(diào)控將使中國市場的規(guī)范與良性環(huán)境得到進一步提升，這正是外資所注重的。
“從2004年開始，外資加速進入中國房地產(chǎn)，”張虹告訴本報記者，從最近發(fā)生的一系列并購案中我們可以看到，宏觀調(diào)控政策對外資進入中國房地產(chǎn)的影響還是非常大的，最明顯的是，這些海外著名的投行基本上不再輕易接手受調(diào)控影響較大的住宅類項目，幾單收購案的標的物幾乎都是清一色的商業(yè)樓宇，主要是甲級寫字樓、高星級酒店和酒店公寓，而且都是現(xiàn)樓整體收購。
據(jù)上海統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，過去的三個季度里，盡管上海房地產(chǎn)投資增幅有所回落，但辦公樓和商業(yè)物業(yè)并未趨緩且有較快增長，分別增長60.45%和40.1%。
張虹分析，目前上海、北京的甲級寫字樓、酒店及酒店公寓入住率高，回報率都在8%以上，海外投行感興趣的，是這些項目整體經(jīng)營所蘊涵的高且穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。并且通過成熟物業(yè)整體收購，在風險控制方面，可以有效地避免巨大的開發(fā)風險，滿足了其低風險的前置要求。
“事實上部分投資者采取比較高調(diào)的方式去處理收購，更多的投資者可能選擇低調(diào)的方式來進行收購，因此很多的轉(zhuǎn)讓也沒有在媒體中曝光。”香港軟庫金匯投資銀行總裁溫天納11月16日接受本報記者書面采訪時表示，相信此類投資情況會持續(xù)一段時間。
溫天納的依據(jù)是，國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)價格水平遠低于一些國際城市如香港、東京，外資收購物業(yè)后參與物業(yè)管理和提升整體的配套和營運水平，租金有機會提高，進一步提升回報率。
溫天納同時表示，目前推動外資收購國內(nèi)商業(yè)性房地產(chǎn)的主因有三方面：一是外資對人民幣升值的預期；二是去年宏觀調(diào)控打斷了民營房地產(chǎn)發(fā)展商的資金鏈，因此需要轉(zhuǎn)售物業(yè)以套現(xiàn)；其三，退出機制如REIT(房地產(chǎn)信托投資基金)在亞洲區(qū)市場已經(jīng)成型，讓外商可以把物業(yè)證券化產(chǎn)品銷售給熟悉當?shù)胤康禺a(chǎn)的本地或鄰近地區(qū)的散戶。
別把賬算在外資頭上
“我們相信一點，中國市場與世界分享，中國借助世界發(fā)展自身，是一個問題的兩個方面。中國有能力將這個問題駕馭好！”劉小震對本報記者說。
但是很快，外資的迅猛進入引發(fā)擔憂，并被業(yè)界指責成是泡沫生成的主要原兇，劉小震表示，是否如此，這是有公論的。而另一些研究機構(gòu)及相應(yīng)資本亦對此進行了否認，認為這是在丑化外資形象，是為轉(zhuǎn)移泡沫出現(xiàn)的市場深層次矛盾制造借口。
“其實外資在整個中國投入房地產(chǎn)方面的資金還是遠遠低于內(nèi)資的企業(yè)，因此我們客觀地認為中國房地產(chǎn)泡沫應(yīng)該不是直接由外資引起，至于是不是有推波助瀾的影響，這一點就比較難去下判斷�！睖靥旒{說。
溫天納的兄弟兼業(yè)務(wù)合伙人溫天絡(luò)同日在香港亦向本報記者表示，外資主要投資商業(yè)性房地產(chǎn)方面，而國內(nèi)的泡沫很大程度上是出現(xiàn)在住宅市場里，在住宅物業(yè)方面還是以內(nèi)資的參與為主，也就是說，外資因其比例低下，不應(yīng)對住宅泡沫負責。
溫天絡(luò)是亞太地區(qū)最具規(guī)模的投行之一麥格理集團中國區(qū)業(yè)務(wù)創(chuàng)辦人，麥格理旗下基金曾于去年斥資9800萬美元收購嘉德置地持有的上海新茂大廈95%股權(quán)。
“我們不希望看到國內(nèi)的市場變成世界房地產(chǎn)的‘世界工廠’，讓外商用低廉的價格去收購優(yōu)質(zhì)的項目，讓外商在這個房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)業(yè)鏈中獲取大部分的利潤，這對本土的房地產(chǎn)商和國內(nèi)日后發(fā)展的房地產(chǎn)證券市場也是不利的�！睖靥旖j(luò)說。
溫天絡(luò)認為，外資一般很少會直接參與地產(chǎn)發(fā)展項目，因此中國的銀行在信貸方面的緊縮不會影響到外資的投資，反而會影響到國內(nèi)的地產(chǎn)發(fā)展商，讓外商有更多的物業(yè)收購對象選擇，更有機會挑精揀瘦。
本月被花旗收購的上海永新廣場似乎就是個吃虧的例子。花旗以每平方米18000元人民幣的價格吃下了位處南京東路的永新廣場75%的股權(quán)，而上海同類地段新開住宅樓盤的價格為每平米25000元。商業(yè)一般比住宅貴，但這宗交易顯然是打了折扣的，是被低價出讓了，“我們看到的是中國地產(chǎn)開發(fā)商資金局促的尷尬局面。”張虹說。
張虹認為，央行收緊信貸的政策使長期依賴銀行的國內(nèi)開發(fā)商受到嚴峻的資本壓力。最近銀監(jiān)會又提高了房地產(chǎn)信托融資的門檻，在某些方面甚至條件比銀行貸款更苛刻。當央行把所有的資金之門向本土的開發(fā)商關(guān)閉的同時，卻沒有開啟另外的窗戶，別類投融資渠道不暢。資金壓力迫使境內(nèi)開發(fā)商與外資迅速達成了交易，以致外資步步為營的情況時有發(fā)生。
基于此，張虹認為，不能把房地產(chǎn)泡沫簡單歸咎于外資或內(nèi)資，這是市場環(huán)境造成的，監(jiān)管部門同樣有不可推卸的責任，假如調(diào)控政策能夠早些時候推出，對于泡沫的遏制效果將會很快顯現(xiàn)，可就是遲了一步，否則“2004年末到2005年初最后的那波瘋狂炒作可能就不會出現(xiàn)。”
在諸多業(yè)界人士看來，外資攪局根本就是不成立的說法，與此相反，外資的到來，對中國房地產(chǎn)投融資渠道的健全將會是一個促動。溫天絡(luò)表示，在證券化的范疇里，很多的外資金融類別投資者在市場中挑選一些優(yōu)質(zhì)的已建成商業(yè)項目進行收購，這對促進國內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)的二級買賣市場是有正面幫助的。
“目前在一些主要城市的黃金商業(yè)地帶，很多具有代表性和具有地標價值的商業(yè)性地產(chǎn)項目也是有外資(包括港澳臺企業(yè))參與，或者是由外資及合資企業(yè)開發(fā)的。”溫說。
溫天絡(luò)主張，中國內(nèi)地應(yīng)該盡快加速發(fā)展自身的房地產(chǎn)證券化市場，也讓國內(nèi)的廣大市民可以有機會通過多元化的金融工具(如REIT)投資國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)性房地產(chǎn)項目，這對國內(nèi)的投融資市場、房地產(chǎn)市場和整個銀行與金融市場的發(fā)展有很大幫助。由此，國內(nèi)的發(fā)展商也不必把心愛的物業(yè)轉(zhuǎn)讓給外資，可以通過一個多元化的融資市場籌到足夠的資金發(fā)展。(本報記者
章劍鋒)
