專家認(rèn)為這意味著住宅有可能徹底變成投資商品
中國(guó)城市居民住房消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到中高收入國(guó)家水平，但其中卻至少有70%的居民沒(méi)有購(gòu)買新房的能力。日前，不同來(lái)源的兩份報(bào)告揭示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題。有關(guān)專家分析認(rèn)為，這意味著在中國(guó)，住宅將有可能徹底變成一種投資商品。
高房?jī)r(jià)重壓之下
居民購(gòu)房能力萎縮
申銀萬(wàn)國(guó)證券研究所提供的一份研究報(bào)告表明，從1998年至2005年7年間，中國(guó)城市居民居住面積平均增長(zhǎng)1.17平米/年/人，增長(zhǎng)速度驚人。截至2005年末人均住房建筑面積已經(jīng)超過(guò)26平方米。
“比照聯(lián)合國(guó)人居中心、世界銀行的相關(guān)研究報(bào)告，從居住面積這個(gè)指標(biāo)看，如果按照官方匯率計(jì)算國(guó)民收入或者GDP，中國(guó)城市居民的住房消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到中高收入國(guó)家的水平，顯然已經(jīng)脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，屬于住房的超前消費(fèi)�！鄙赉y萬(wàn)國(guó)證券研究所高級(jí)分析師陳昱新表示。
然而，從衡量城市居民負(fù)擔(dān)水平的房?jī)r(jià)收入比看，我國(guó)各大城市已經(jīng)出現(xiàn)城市居民難以承擔(dān)房?jī)r(jià)壓力，自住購(gòu)房動(dòng)力不足的問(wèn)題。
“2006年1季度，上海、北京、南京等12城市的房?jī)r(jià)收入比均已處于偏高范圍”，陳昱新說(shuō)。而北京師范大學(xué)金融研究中心發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融安全評(píng)估報(bào)告》則稱，我國(guó)東部地區(qū)商品房均價(jià)已達(dá)到4000元左右。根據(jù)我國(guó)2005年城市戶均收入在1.5萬(wàn)元至1.7萬(wàn)元計(jì)算，如果購(gòu)買一套70平方米的新房，可能房?jī)r(jià)收入比在13倍，4000元左右的商品房?jī)r(jià)格意味著在城市居民當(dāng)中，至少70%沒(méi)有購(gòu)買新商品房的能力。
業(yè)內(nèi)專家分析說(shuō)，住房消費(fèi)超前與房?jī)r(jià)收入比之間出現(xiàn)的鮮明對(duì)比表明，城市居民已經(jīng)為購(gòu)買住房而超支，但不斷飛漲的房?jī)r(jià)顯然已經(jīng)超過(guò)了其中大多數(shù)人的承受范圍。這意味著，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)重大變化：投資需求將取代自住需求成為房?jī)r(jià)走向關(guān)鍵因素。開(kāi)發(fā)商們將有可能遠(yuǎn)離老百姓的住房要求，“專為少數(shù)人蓋房子”。
“追漲”風(fēng)氣彌漫 住宅投資熱浪逼人
在房?jī)r(jià)逆風(fēng)飛揚(yáng)的廣州、深圳等地，很多人都把樓市看成可以短期投資的對(duì)象，“買漲不買跌”，投資的熱浪逼人。春節(jié)過(guò)后，深圳有近10多個(gè)新樓盤(pán)推售，都無(wú)一例外地脫銷，而且房?jī)r(jià)也大多創(chuàng)下區(qū)域新高。“追漲”的風(fēng)氣已經(jīng)彌漫到整個(gè)樓市之中，在深圳的福田、龍崗乃至羅湖，遍搜地鋪找盤(pán)的置業(yè)者絡(luò)繹不絕。他們的蜂擁入市，反過(guò)來(lái)又推漲了房?jī)r(jià)。
記者曾打電話到深圳關(guān)外新開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)樓盤(pán)詢問(wèn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不到一周時(shí)間，房子都近乎售罄�！拔逡弧秉S金周將至，廣州一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在暗地里囤積房源，“搶樓”的味道濃厚。此外，一些境外的游資在人民幣升值的預(yù)期之下，也大量的涌入樓市。
一些城市的相關(guān)數(shù)據(jù)表明，住宅的投資需求在中國(guó)房?jī)r(jià)走向中占的比重已經(jīng)越來(lái)越大。2004年底，北京市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合北京市建委在該市15個(gè)小區(qū)中隨機(jī)抽取100幢居民住宅樓、對(duì)530戶購(gòu)房者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京的商品住宅投資性購(gòu)房比例為17%。在全部投資性購(gòu)房中近三成短期轉(zhuǎn)手，逾兩成投入租賃市場(chǎng)，近五成空置等待升值。
2005年初，某全國(guó)性大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其開(kāi)發(fā)的武漢某大型郊區(qū)樓盤(pán)住戶進(jìn)行詳細(xì)的訪談式調(diào)查，結(jié)果顯示該樓盤(pán)中83%的房屋用于自住用途，17%用于包括出租在內(nèi)的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價(jià)差的投資)。
2006年初，有關(guān)方面透露的深圳市2005年新房購(gòu)房者的全樣本分析結(jié)果顯示：同一購(gòu)買者購(gòu)兩套及以上房子的總套數(shù)為15904套，占新房銷售總套數(shù)的16.07%。
誰(shuí)來(lái)平衡已經(jīng)傾斜的天平？
住房原本具有生活必需品和投資產(chǎn)品的雙重屬性，現(xiàn)在來(lái)看，樓市的天平已經(jīng)開(kāi)始偏向投資的一邊了。
“房市火爆令潛在的自住購(gòu)房能力得到提前釋放，1998年至2005年，中國(guó)房屋銷售面積年均增長(zhǎng)25%。這意味著在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，自住需求很難繼續(xù)高漲�！标愱判抡f(shuō)。
深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想，除了依靠市場(chǎng)化手段建設(shè)商品房出售外，政府還應(yīng)該建立良好的福利住房保障制度。不能期望每個(gè)人都有錢去購(gòu)房，政府要為那些買不起房的人建設(shè)福利住房�，F(xiàn)在的住房制度改革單單強(qiáng)調(diào)以市場(chǎng)之手解決住房資源有效分配問(wèn)題，但在建設(shè)福利住房方面卻少有作為，推出的經(jīng)濟(jì)適用房可以買賣，結(jié)果就是老百姓還都得去買房，房?jī)r(jià)自然就被推得高而又高。
因此，要改變國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)格局，住房制度改革必須兩條腿走路。王鋒說(shuō)，一是繼續(xù)培育健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其提供品質(zhì)可靠、價(jià)格合理的商品房；二是讓政府承擔(dān)其應(yīng)有的義務(wù)，建設(shè)一大批福利住房，提供給老百姓租賃。在這一點(diǎn)上，香港的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。香港政府1998年推行“居者有其屋”的住房計(jì)劃，建設(shè)了一批“公屋”，香港房?jī)r(jià)后來(lái)下跌近50%。
值得期待的是，目前國(guó)家有關(guān)方面已經(jīng)注意到住房制度的這一偏頗了。3月29日，建設(shè)部通報(bào)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實(shí)施情況，這將對(duì)各地廉租住房建設(shè)有一個(gè)前所未有的推動(dòng)，有望提高各地實(shí)施廉租住房制度的速度，提升公眾對(duì)廉租住房制度的認(rèn)知程度。
這，讓人看到了住房回歸其原始意義的希望。
